（賣房不遷戶口將被強(qiáng)遷，上海出臺戶口新規(guī)遏制戶口老賴）

　　近年來，隨著房價快速上漲、教育資源不均衡導(dǎo)致的學(xué)區(qū)間房價差異，在房屋買賣中因戶口遷移而產(chǎn)生糾紛屢見不鮮。此類案件主要涉及買房人要求現(xiàn)有戶口遷出、買房人要求賠付逾期遷戶違約金等爭議事項(xiàng)。法院在審理此類案件時，法院并不直接判決遷移戶口，從而導(dǎo)致買房人可能面臨戶口無法遷入的法律風(fēng)險。

　　2009年，張某(出賣人)與孫某（買受人）簽訂《存量房屋買賣合同》，約定張某將1111號房屋出售給孫某。合同簽訂后，張某向?qū)O某交付了涉訴房屋并辦理了過戶手續(xù)，但張某的戶口未從涉訴房屋內(nèi)遷出。2014年，孫某（出賣人）與宋某（買受人）經(jīng)鏈家公司居間簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，約定孫某將1111號房屋出售給宋某。并約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起XX日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理原有戶口遷出手續(xù)；如因出賣人自身原因未如期將與本房屋相關(guān)的戶口遷出的，應(yīng)當(dāng)向買受人支付房屋總價款X%的違約金。合同簽訂后，宋某向?qū)O某支付了全部購房款，雙方于2014年11月辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。后因張某的戶口無法遷出，宋某要求孫某將張某戶口遷出及支付違約金。一審法院認(rèn)為：因戶口遷移為涉及國家行政機(jī)關(guān)的行政行為，買受人要求出賣人遷出戶口的主張，不屬人民法院民事案件的受理范圍。故判決被告張某支付違約金，但原告要求戶口遷出的訴求不予支持。

　　實(shí)踐中賣房不遷戶口，法院認(rèn)為這是行政管理，不屬民事糾紛；而目前戶籍政策要求遷戶口必須要當(dāng)事人自愿，使得類似糾紛成為無法解決的死結(jié)，也暴露出在二手房交易中戶籍遷移問題的法律空白。2018年3月上海市出臺《上海市常住戶口管理規(guī)定》其中第三十二條規(guī)定：房屋所有權(quán)或者公有居住房屋承租權(quán)因交易已發(fā)生轉(zhuǎn)移，現(xiàn)權(quán)利人或者承租人申請將房屋內(nèi)原有戶口遷出的，房屋所在地公安派出所應(yīng)當(dāng)通知原有戶口人員遷出，對拒不遷出或者無法通知的，可以直接將其戶口遷至社區(qū)公共戶。該條無疑成為本規(guī)定最大亮點(diǎn)。房子賣了，原來里面的戶口不遷，公安機(jī)關(guān)可以依據(jù)權(quán)利人的申請直接將其戶口遷至社區(qū)公共戶，不影響新房主的落戶。這次的《上海市常住戶口管理規(guī)定》出臺，無疑將對二手房買賣中的戶籍老賴產(chǎn)生極大的制約作用，為今后類似糾紛的解決提供了新的方式。同時，對于各地戶籍遷移立法無疑起到了示范作用。

　　王蔚律師，中共黨員，中華全國律師協(xié)會會員，北京市律師協(xié)會會員，北京市婚姻與家庭法律專業(yè)委員會委員，長期專注于民事、刑事訴訟業(yè)務(wù)，愿為您提供專業(yè)法律幫助。

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