（200套房超500人搶，落戶放寬后，上海投資客正在重返汾湖）

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　　長三角有這么一個板塊，地方不大，僅僅是一個小鎮(zhèn)，但是在一紙規(guī)劃公布之后，無數(shù)投資客涌入，讓這個沒地鐵、沒好學(xué)區(qū)、沒大型商業(yè)的小鎮(zhèn)，房價從幾千沒人要，一路上漲到2萬出頭買不到。

　　說到這里，相信很多關(guān)注長三角樓市的朋友就已經(jīng)知道，這個小鎮(zhèn)，就是蘇州吳江的汾湖，同時也是長三角一體化示范區(qū)的先行啟動區(qū)。

　　就在最近，這個板塊又實實在在的給蘇州樓市扎了一針雞血，汾湖的某個項目開盤，119套疊墅，超250組客戶鎖資，開盤即售光，而馬上要開出的500套房，目前鎖資人數(shù)就已經(jīng)超過了500人，又是開盤即清盤的節(jié)奏。

　　萬萬沒想到，蘇州“金三銀四”的第一炮，竟是由汾湖打響。于是我們在近期前往了汾湖，一探究竟。

　　上海投資客重回汾湖，搶房潮再現(xiàn)

　　首先要說，汾湖當(dāng)前樓市的熱度確實很高，而且并不是開發(fā)商和中介們吹出來的那種熱度高。我們踩盤的第一個項目，保利湖畔云上。這個項目此前一共開了兩期，兩期全部賣光。據(jù)銷售介紹，他們?nèi)ツ昴甑椎臅r候第一次開盤，一共212套房源，光是鎖資就超過了500組，開盤當(dāng)天就全部賣光。

　　一查這個項目的一期網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，89%，確實如他所說。（汾湖樓盤允許沒有購房資格的客戶先訂房，滿社保后再正式網(wǎng)簽，故有部分已售出房源不記錄在網(wǎng)簽上。）

　　保利一期網(wǎng)簽數(shù)據(jù)

　　上個月，他們的二期開盤，一共119套房，其中疊墅就占了90多套，最后鎖資人數(shù)超過250組，依然是開盤即清盤。

　　目前這個樓盤正在進(jìn)行三期的認(rèn)籌鎖資，因為之前買的好，這次直接就放出500套高層加疊墅房源，而鎖資人數(shù)當(dāng)前已經(jīng)超過了600組。

　　而從這里也能看出，汾湖基本是一個由投資驅(qū)動的市場，因為一個小鎮(zhèn)就靠自身，很難去消化這么多的疊墅房源。據(jù)銷售介紹，在這里買房的，70%以上都是上海來的客戶，也基本都是以投資為主。

　　汾湖目前在售的新盤，其他的熱度雖然不及保利，但賣的也都不錯。像碧桂園項目，3月中旬會加推一棟樓，目前三分之二的房源已經(jīng)被定光；光明項目，目前在售的6棟樓，其中三棟都已經(jīng)賣的只剩下1樓。

　　我們?nèi)ツ昴曛衼矸诤臅r候，汾湖的大部分樓盤都會有這樣那樣的折扣優(yōu)惠，而當(dāng)前在售的四個樓盤，全部取消了優(yōu)惠，就按備案價賣。

　　高鐵軌交雙落地，汾湖兌現(xiàn)天賦

　　其實，對于汾湖的投資熱度，其實一直存在?？v覽整個環(huán)滬，首先在地理位置上，汾湖具有相對的優(yōu)勢及稀缺性。東臨上海，西瀕太湖，南接浙江，是絕對的江浙滬“兩省一市”的黃金交匯地。

　　汾湖地處上海半小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，距虹橋機(jī)場僅53公里，到達(dá)上海市中心30分鐘左右。

　　同時，可通過蘇嘉杭高速公路、227省道、蘇同黎一級公路及蘇嘉杭高速等直達(dá)蘇杭市區(qū)。

　　而提到汾湖，就不能不提蘇州南站。因靠近上海，蘇州的定位，一直是樞紐旁的過路站。而在去年，通蘇嘉甬鐵路和滬蘇湖鐵路雙雙開始動工建設(shè)。隨著通蘇嘉甬高鐵、滬蘇湖鐵路的相繼建設(shè)，蘇州將崛起成新的鐵路樞紐。

　　蘇州南站概念圖

　　而這兩條鐵路的交匯點(diǎn)，就設(shè)在了汾湖境內(nèi)的蘇州南站。也就是說，目前長三角地區(qū)最重要的兩條鐵路，滬蘇湖鐵路和通蘇嘉甬兩條高鐵，它們的交匯點(diǎn)就在汾湖，從此汾湖抵達(dá)上海、蘇州、湖州、嘉興、寧波、南通六大核心城市，基本融入了一小時高鐵經(jīng)濟(jì)圈。

　　去年年初，國家發(fā)展改革委和交通運(yùn)輸部正式印發(fā)《長江三角洲地區(qū)交通運(yùn)輸更高質(zhì)量一體化發(fā)展規(guī)劃》，其中明確提出規(guī)劃建設(shè)上海17號向西延伸。

　　同時在去年的6月，上海市交通委主任謝峰做客民生訪談，介紹長三角生態(tài)綠色一體化示范區(qū)綜合交通規(guī)劃，也提到正在規(guī)劃上海17號延伸的研究，延伸的方案之一就是17號線西延，并與蘇州軌道交通10號線在蘇州南站無縫對接。

　　而在近期蘇州公布的《十四五規(guī)劃》中，也是明確提到了，從蘇州出發(fā)，穿越汾湖并與上海17號線鏈接的水鄉(xiāng)旅游線將在5年內(nèi)開始動工。雙重印證之下，上海蘇州地鐵延伸至汾湖，已是就是板上釘釘之事。

　　除了蘇州南站以外，汾湖最大的熱度還是來源于長三角一體化示范區(qū)這個最大利好。

　　在長三角一體化示范區(qū)的消息傳出以前，汾湖就已經(jīng)是產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。雖然說目前呈現(xiàn)出來的仍然是小鎮(zhèn)規(guī)模，還沒有什么大型的商業(yè)體之類的，整個開發(fā)區(qū)僅有一個慕森商業(yè)廣場群。但汾湖的產(chǎn)業(yè)實力不弱。

　　汾湖開發(fā)區(qū)現(xiàn)有各類企業(yè)2800余家，擁有永鼎股份、康力電梯、東吳水泥、歐普照明，四家上市公司，像揚(yáng)子江藥業(yè)、歐普、丹麥機(jī)器人公司BlueWorkforce、全國首個智能電動汽車產(chǎn)業(yè)園、康力電梯股份有限公司這樣的大企業(yè)，都把研發(fā)中心和總部落在這里。

　　而在一體化示范區(qū)的消息公布后，更是吸引了華為、京東這樣的頭部巨型企業(yè)入駐。

　　去年下半年，華為與上海政府簽約協(xié)議，將整個浦東華為研發(fā)中心搬到了青浦金澤鎮(zhèn)，整個基地確定引入員工4萬人，而青浦基地距離汾湖僅6公里。

　　華為青浦基地距離汾湖保利項目在6公里左右

　　交通方便，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，同時還有絕對的國家級政策加持，汾湖的未來發(fā)展空間非常能夠引人遐想。

　　也正是因為這個原因，這幾年的汾湖，一直在吸引周邊，特別是上海的投資客。

　　目前汾湖在售的項目，均價大約在1.9-2W左右，價格不低，和吳中太湖旅游度假區(qū)、運(yùn)東等剛需板塊的價格差不多。由于汾湖禁止拍地，現(xiàn)在在售的新房一般都是18年以前拿的地，地價那時候還處于低位。而蘇州整個大市都執(zhí)行比較嚴(yán)格的限價，所以這些新房的備案價很難備上去。

　　新房的價格雖然被嚴(yán)控，但是因為這一波波利好來襲，汾湖的二手房東也是普遍躍躍欲試，把房源提價放到市場上試水價格，而這也就讓汾湖的二手房價格反而要高于新房，均價普遍已悄然站上了2字頭，甚至超過了吳江主城區(qū)和花橋大部分二手房的價格！

　　前兩年的汾湖二手房房價

　　這里可以對比一下花橋，在花橋地鐵開通后，花橋的房價也是迎來了一波爆發(fā)，土拍持續(xù)加價，房價直接翻了兩翻，漲到了如今的2萬2左右。然而在暴漲之后，花橋也是迎來了長達(dá)兩年的橫盤期。

　　而汾湖此前顯然也面臨著這樣的局面。汾湖本身土地規(guī)模不大，在售的新房項目也不多，在規(guī)劃來臨之后，房價迅速被炒高。

　　橫盤期的汾湖如何突圍

　　炒高房價之后的汾湖，此時就面臨了兩個問題。一，房價雖然上來了，但是短時間內(nèi)的人口還沒有真正導(dǎo)入，如果沒有真正的自住群體入場，那么掛牌價就只是一個數(shù)字而已；二，前年蘇州724新政，宣布整個大市范圍內(nèi)新房限售三年，二手房限售五年，這也就意味著只要投資汾湖，那么投資的周期就會被無限拉長。

　　從人口和政策的雙重層面上，汾湖都是在對短期炒房客說不。也正是因為這個原因，汾湖在前兩年進(jìn)入了橫盤狀態(tài)，房價基本沒漲，二手房掛牌價慢慢下跌，像保利旁邊的嘉樂城二手房，價格基本在1萬7左右，與前兩年已不能同日而語。

　　而今年的熱度從何而來？很簡單，一，蘇州在今年放寬了落戶，同時汾湖本地的開發(fā)商也開始學(xué)起了花橋，可以讓外地購房者能夠繞過限購。對于一個以外地投資客為主的市場來說，松開了限購的口子，顯然是大大的利好。

　　除此之外，汾湖作為一個臨滬的城市，市場自然會受到上海的影響。從去年開始，上海的行情開始啟動，而汾湖的行情受到波及，跟著一起上揚(yáng)。今年上海調(diào)控收緊，很多打算投資上海的投資客于是選擇重返汾湖。

　　雙重因素疊加之下，造成了汾湖的這波熱度。

　　那么汾湖樓市是否會在未來幾年，重現(xiàn)橫盤狀態(tài)呢？目前來看，蘇州限售的口子不開，汾湖的市場很難說真正大火，目前的熱度都像是一種花錢買未來。不過要判斷一個地方是否值得投資，還是短期看政策、中期看土地，長期看人口。雖然汾湖市場被限售政策死死壓制，但從長三角一體化這個國家級別的政策來看，顯然后者的高度更高，長效性也更穩(wěn)定?？梢哉f，即使未來再度遭遇橫盤，但長遠(yuǎn)來看，汾湖仍然值得投資，值得期待！

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