（上海樓市：積分太低，應(yīng)該這樣買(mǎi)房）

　　我是滬叔，擁有多年上海房產(chǎn)研究和投資經(jīng)驗(yàn)，長(zhǎng)期持續(xù)關(guān)注上海地區(qū)的樓市信息，熟悉購(gòu)房政策、買(mǎi)房策略和學(xué)區(qū)房信息，歡迎關(guān)注及交流。

　　以下上海購(gòu)房答疑內(nèi)容，來(lái)自“滬叔說(shuō)房”的粉絲精選提問(wèn)：

　　提問(wèn)：滬叔，你好，本人積分太低了，而且看到最近上海樓市政策比較嚴(yán)，打算去昆山買(mǎi)房，考慮升值空間，比較推薦哪個(gè)區(qū)域？

　　滬叔：你好，上海樓市嚴(yán)格調(diào)控之后，大量購(gòu)買(mǎi)需求外溢環(huán)滬的昆山。昆山作為縣級(jí)市，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不錯(cuò)，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，常住流動(dòng)人口占比大，再加上地理位置優(yōu)勢(shì)，持續(xù)東進(jìn)借助上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的東風(fēng)，昆山未來(lái)有發(fā)展的潛力。昆山連通上海與蘇州，有上海地鐵11號(hào)線通往昆山，軌交S1號(hào)線連接蘇州，公交線路以及快速路的的規(guī)劃建設(shè)未來(lái)將把昆山與周邊發(fā)達(dá)城市聯(lián)系地更加緊密。與周邊環(huán)滬區(qū)域相比，昆山經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，交通便捷，地段優(yōu)勢(shì)，人口密集，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，購(gòu)買(mǎi)需求多。而昆山的花橋目前還處于價(jià)格洼地，新二手房出現(xiàn)倒掛，隨著大批購(gòu)買(mǎi)力流入，房產(chǎn)的價(jià)值與性?xún)r(jià)比逐步顯現(xiàn)。上海買(mǎi)房建議，詳見(jiàn)知識(shí)星球內(nèi)部分享。

　　提問(wèn)：滬叔，坐標(biāo)上海，大學(xué)畢業(yè)后就在上海工作，現(xiàn)在和女朋友商量準(zhǔn)備買(mǎi)房結(jié)婚，她是上海本地人有購(gòu)房資格，按兩個(gè)人存款情況，預(yù)算總價(jià)在500-800萬(wàn)之間，請(qǐng)問(wèn)上海有沒(méi)有適合上車(chē)的板塊？能給一些購(gòu)房建議嘛！

　　滬叔：你好，預(yù)算在500-800萬(wàn)之間，建議考慮以下板塊：1.大寧，綜合實(shí)力強(qiáng)，無(wú)論需不需要學(xué)區(qū)，作為住房都是不錯(cuò)的選擇，學(xué)區(qū)上有市一梯隊(duì)公辦學(xué)區(qū)，配套上市級(jí)商圈與三甲醫(yī)院都不缺，位置好，離市中心近，公共綠地多，次新板樓多，建議工作在北部的人群考慮；

　　2.七寶，學(xué)區(qū)優(yōu)質(zhì)，有區(qū)一梯隊(duì)小學(xué)，配套上有大型商業(yè)綜合體、在建醫(yī)院、兩條地鐵線路，規(guī)劃有機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線，建議重視學(xué)區(qū)的人群考慮；

　　3.古美，學(xué)區(qū)優(yōu)質(zhì)，社區(qū)優(yōu)良，有市級(jí)商圈、三甲兒童醫(yī)院、交通方便，適宜居住，建議追求三房學(xué)區(qū)的人群考慮；

　　4.莘莊，教育資源豐富，商業(yè)強(qiáng)，有二甲醫(yī)院，作為交通樞紐人流量大，廣場(chǎng)北邊城市界面一般，南邊相對(duì)更好，是次新房；春申，同樣教育資源豐富，但配套弱，沒(méi)有醫(yī)院，未通地鐵，勝在城市界面好，宜居；

　　5.御橋，有二梯隊(duì)初中學(xué)區(qū)，配套上，商業(yè)強(qiáng)，醫(yī)療弱，存在垃圾焚燒廠，勝在11號(hào)線和18號(hào)線地鐵和中環(huán)線上下匝道使出行相當(dāng)便利；

　　6.中遠(yuǎn)兩灣城，內(nèi)環(huán)內(nèi)，位置好，配套和交通都很好，有二梯隊(duì)學(xué)校，建議重視區(qū)位的人群考慮；

　　7.大華，中環(huán)內(nèi)，商業(yè)和醫(yī)療都不錯(cuò)，軌道交通是優(yōu)勢(shì)，北部比南部城市界面好，建議在浦西的人群考慮；

　　8.三林和楊思前灘，交通方便，房源類(lèi)型豐富，有學(xué)區(qū)，容積率低，綠化好，商業(yè)配套完善，離前灘近；浦錦，密度低，離中心近，有學(xué)區(qū)，高架在建，配套優(yōu)秀，醫(yī)療配套尤其好；

　　9.華漕，企業(yè)多，地鐵強(qiáng)，商業(yè)強(qiáng)，民辦教育好，城市界面新，建議想讓孩子出國(guó)的家庭考慮；

　　10.徐涇，有二梯隊(duì)學(xué)區(qū)，商業(yè)配套在規(guī)劃中，無(wú)醫(yī)療配套，增值保值；

　　11.唐鎮(zhèn)，價(jià)格高，地鐵強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)人群多，缺醫(yī)療配套，有學(xué)區(qū)；

　　12.森蘭，就業(yè)機(jī)會(huì)多，居住區(qū)域少，有一梯隊(duì)學(xué)區(qū)，配套集中在6號(hào)線洲海路，綠化好但交通弱，建議在金橋、高橋工作的人考慮高行。

　　提問(wèn)：滬叔你好，對(duì)于新手買(mǎi)房的話，有什么買(mǎi)房的建議嗎？

　　滬叔:你好，以下是要知道的買(mǎi)房知識(shí)點(diǎn)：一、買(mǎi)房前務(wù)必明確房東賣(mài)房目的，不要買(mǎi)有家庭或財(cái)產(chǎn)問(wèn)題的房子，避免錢(qián)付了沒(méi)拿到房或者拿到有問(wèn)題的房子；二、性?xún)r(jià)比很高的房子十天之內(nèi)沒(méi)有賣(mài)掉，那就是坑，不要被中介忽悠；三、付定金前一定要了解房子的產(chǎn)權(quán)情況，要多加考慮，權(quán)衡多方面利弊，在簽協(xié)議時(shí)盡量讓對(duì)方按照你的想法來(lái)簽署；四、賣(mài)房要多家中介一起掛，不要單獨(dú)委托給其中一家；五、買(mǎi)房遷戶(hù)口十分重要，一套房產(chǎn)可以有兩個(gè)戶(hù)口，不會(huì)影響學(xué)區(qū)房的讀書(shū)問(wèn)題；六、大多數(shù)銀行都會(huì)查首付款來(lái)源，首付款要盡早進(jìn)入賬戶(hù)，買(mǎi)房前不要刷信用卡等過(guò)度消費(fèi)，會(huì)影響按揭貸款；七、網(wǎng)簽后不要立即付首付，先到銀行申請(qǐng)貸款，通過(guò)后再付；八、離婚后去掉一方名字的新產(chǎn)證，個(gè)稅和增值稅征收時(shí)間按最初時(shí)間點(diǎn)算，如果是有抵押或按揭的房子，必須先去銀行辦理抵押更變；九、如果要賣(mài)繼承或受贈(zèng)的房子，必須滿(mǎn)足滿(mǎn)五和唯一兩個(gè)條件才能免除個(gè)稅；十、買(mǎi)房稅費(fèi)需要上家和下家各自承擔(dān)；十一、新版征信系統(tǒng)中目前尚未明確“共同借款人”信息，如果參貸人和主貸人離婚，那么參貸人依舊可以首房首貸；十二、看中的房子交給熟悉的中介來(lái)做，可以節(jié)省中介費(fèi)，賣(mài)房選擇鏈家，買(mǎi)房不要選鏈家，很多時(shí)候房?jī)r(jià)是中介加上去的；十三、看房可以用一個(gè)新的，不然日后容易被電話騷擾；十四、在看房過(guò)程中要注意拉攏中介，幫助自己獲得主動(dòng)權(quán)和最大利益。

　　提問(wèn)：滬叔，你好！上海買(mǎi)房，看很多文章都說(shuō)上海內(nèi)環(huán)發(fā)展已經(jīng)很成熟了，再買(mǎi)房未來(lái)升值空間不如郊區(qū)新城，是這樣的嗎？上海一套房，想再買(mǎi)一套房子投資，有點(diǎn)糾結(jié)是買(mǎi)內(nèi)環(huán)還是新城的房子，您覺(jué)得買(mǎi)哪里的合適？

　　滬叔：你好，在上海認(rèn)籌的各大樓盤(pán)中新房觸發(fā)積分制，平均分?jǐn)?shù)為58分左右，整體看來(lái)不算太高。在300-500萬(wàn)的樓盤(pán)中，分?jǐn)?shù)在52分左右；而在500-800萬(wàn)的樓盤(pán)中，平均分?jǐn)?shù)已經(jīng)漲到了61分左右；1000萬(wàn)的平均分在65分左右，可以看出，總價(jià)越高，社保系數(shù)越高，入圍分?jǐn)?shù)越高。其實(shí)根據(jù)推算，上海的購(gòu)房門(mén)檻不算太高，總價(jià)在800萬(wàn)左右的新房，結(jié)婚工作一年或者單身工作8年都可以達(dá)到要求。如果只關(guān)注高分樓盤(pán)，上海購(gòu)房的難度確實(shí)較大，但是如果縱觀全局，其實(shí)上海購(gòu)房難度不大。購(gòu)房者可以根據(jù)自己的需求選擇較為適合自己的樓盤(pán)。具體買(mǎi)房選籌，詳見(jiàn)知識(shí)星球內(nèi)部資料《價(jià)值百萬(wàn)的板塊選擇邏輯》。

　　近期上海樓市平穩(wěn)發(fā)展，市場(chǎng)適度寬松跡象，對(duì)于剛需買(mǎi)房或者房產(chǎn)改善型的群體，滬叔說(shuō)房團(tuán)隊(duì)認(rèn)為當(dāng)下是較好的購(gòu)房窗口期。

　　關(guān)注滬叔說(shuō)房，獲取團(tuán)隊(duì)用心整理的上海最新最干貨的買(mǎi)房資訊。滬叔說(shuō)房團(tuán)隊(duì)長(zhǎng)期研究上海樓市，希望能夠成為大家買(mǎi)房路上值得信賴(lài)的伙伴。

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