（深圳715新政：落戶滿3年且3年社保個稅才有購房資格）

　　?7月15日早上，深圳市8個部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，時隔2年，深圳又迎來了新一輪樓市調(diào)控政策，以下我們?yōu)榇蠹以敿毥庾x：

　　原文：深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。非深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）繼續(xù)按照提供購房之日前在本市連續(xù)繳納5年及以上個人所得稅或社會保險證明方可購買商品住房的規(guī)定執(zhí)行。

　　夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。

　　敲黑板、劃重點：

　　點評：

　　1、2020年715新政對非深戶沒有影響。

　　2、715新政，杜絕了單純?yōu)榱速彿慷鋺羯钲诘馁彿啃袨?，有利于防止外來資金炒作深圳樓市。但僅從目前政策的字眼看，很可能會誤傷部分已經(jīng)在深圳工作多年、而剛剛落戶深圳的客戶群體，我們認為需要保護此類人群的購房資格。

　　3、針對離異夫妻任一方購房的情況，此前對于離婚2年內(nèi)的人士，其離異前家庭住房擁有情況，僅影響其再次購房的首付比例。但715新政后，離異家庭離異前的住房套數(shù)，在離婚之日起3年內(nèi)一并計入其住房擁有套數(shù)之內(nèi)，因此將直接影響其購房資格。所以，對于部分以離婚名義倒騰購房名額的行為，起到很大的打擊作用。

　　總體來講，上述政策的調(diào)整，直接降低購房需求端的數(shù)量。

　　原文：在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)我市房地產(chǎn)市場形勢變化和市場利率定價自律機制，合理確定我市個人住房貸款利率加點下限。

　　根據(jù)中國人民銀行有關(guān)規(guī)定，經(jīng)深圳市場利率定價自律機制商定，對差別化住房信貸政策作以下要求：

　?。ㄒ唬┵彿咳思彝ッ略诒臼袩o房且無商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策；

　?。ǘ┵彿咳思彝ッ略诒臼袩o房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通住房的貸款首付款比例不低于50%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低于60%；

　　（三）購房人家庭名下在本市擁有1套住房的，購買普通住房的貸款首付款比例不低于70%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低于80%。

　　敲黑板、劃重點：

　　點評：

　　此項政策將公積金住房貸款增加到房貸記錄里，有別于此前的情況，使得部分曾經(jīng)使用公積金貸款的客戶，其換房的成本有所提高。另外，針對購買非普通住宅的人群，其購房成本也有所提升。

　　總體而言，此證政策的目，是通過增加部分需求端人群的購房成本，以壓制樓市的買房熱情。

　　原文：更新存量住房（即二手住房）交易計稅參考價格，使計稅參考價格更接近市場價格；同時，將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。

　　敲黑板、劃重點：

　　點評：

　　此項政策通過提高增值稅免征年限，增加存量房的轉(zhuǎn)移成本。但由于深圳目前已實行住宅3年限售政策，因此增值稅免征從2年調(diào)整到5年，其影響相對有限。

　　原文：享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)當同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內(nèi)建筑面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下；實際成交總價低于750（含本數(shù)）萬元。

　　敲黑板、劃重點：

　　點評：

　　新標準前后對比來看，普通住宅標準明顯收緊，首先對普通住宅的價格上限進行了限制，且需要同時滿足3個條件，普通住宅的受惠面將明顯縮小。

　　總價低于750萬的標準將會對部分南山、福田、寶安中心區(qū)等均價較高區(qū)域的剛需和部分改善戶型造成明顯殺傷，交易稅費將大幅上漲，且對有過貸款記錄或二套房購房者更不友好，首付比例上調(diào)1成，購房成本明顯提高，購房熱情或被抑制。

　　原文：對社會關(guān)注度較高、預(yù)計購房人數(shù)較多的熱點樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照優(yōu)先滿足無房居民家庭購房需求的原則，并根據(jù)在本市繳納個人所得稅或社會保險時間長短等因素制定樓盤銷售方案，嚴控認購人數(shù)，合理確定房源和認購人數(shù)比例。樓盤銷售方案報所在區(qū)住房建設(shè)部門備案。

　　點評：

　　優(yōu)先滿足剛需及居住更久的居民的購房需求，降低夠房難度，在一定程度上抑制投資需求。

　　原文：進一步完善交易價、評估價、登記價“三價合一”制度，房屋抵押合同應(yīng)通過房地產(chǎn)信息平臺進行網(wǎng)簽，未經(jīng)網(wǎng)簽的房屋抵押合同不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

　　點評：

　　進一步完善“三價合一”制度，避免陰陽合同的出現(xiàn)。

　　原文：及時發(fā)布熱點片區(qū)、熱點樓盤二手住房合理成交價格，引導市場理性交易。中介機構(gòu)應(yīng)及時、準確向市住房建設(shè)部門報送二手住房掛牌和成交信息等相關(guān)數(shù)據(jù)，并對上報數(shù)據(jù)的真實性和準確性負責，對于不報、漏報、瞞報的中介機構(gòu)，依法暫停其網(wǎng)簽權(quán)限，納入房地產(chǎn)行業(yè)誠信系統(tǒng)予以聯(lián)合懲戒。

　　點評：

　　加大二手住房交易價的透明度，避免因信息不對稱而帶來購房恐慌。

　　原文：持續(xù)開展房地產(chǎn)市場秩序整頓工作，對涉嫌存在捂盤惜售、價外加價、虛假廣告、發(fā)布虛假房源、惡意哄抬房價、違規(guī)挪用各類信貸資金進入房地產(chǎn)市場、捏造和散布不實言論等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)及從業(yè)人員、各類貸款主體、個別業(yè)主，依法依規(guī)采取約談、暫停網(wǎng)簽、停業(yè)整頓、取消從業(yè)資格、吊銷營業(yè)執(zhí)照等處理措施，涉嫌犯罪的移交司法機關(guān)處理。相關(guān)違法違規(guī)信息公開曝光，并納入房地產(chǎn)行業(yè)誠信系統(tǒng)、公共信用信息系統(tǒng)等予以聯(lián)合懲戒。

　　點評

　　規(guī)范市場秩序，使得整個房地產(chǎn)市場更加合規(guī)、合法地運行。

　　綜上所述，715新政的出臺，能較好地保護剛需客戶利益并抑制投資需求的擴散，另外提高了非普通住宅的交易成本，能夠有效防止整體樓市被部分“網(wǎng)紅盤”帶節(jié)奏。我們預(yù)期下半年深圳樓市將出現(xiàn)調(diào)整的態(tài)勢，價格上升的速度有所減緩，同時放盤量及成交量也會出現(xiàn)下降的趨勢。

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